摘要：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，是否需要视同销售? 不动产出租主要涉及到增值税及附加税费、企业所得税、房产税、印花税和城镇土地占用税等。不动产出租免租期政策规定、案例解析如下。

不动产出租免租期涉税规定

　　问：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，是否需要视同销售?

　　答：不动产出租主要涉及到增值税及附加税费、企业所得税、房产税、印花税和城镇土地占用税等。

　　一、增值税及附加税费

　　根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定：“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。因此，出租房只要按照实际收取的租金计算缴纳增值税就可以。

　　同时，根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。若存在预收房租情况，出租方在收到预收款当天，产生纳税义务。

　　比如2021年11月20日出租方按照合同约定收取2022年全年房租30万元(不含税月租金3万，1-2月免租金)，出租方在2021年12月初应该按照30万元及适用税率申报这笔租金的增值税。

　　出租方缴纳增值税后，还要相应缴纳城建税、教育费附加等附加税费。

　　二、企业所得税方面

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期，因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。

　　另外，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，一、关于租金收入确认问题：根据《企业所得税实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　前述案例，出租方应该将30万元租金收入作为在2021年所得税收入确认。

　　三、房产税方面

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这个规定意味着，2022年1-2月份，出租方需要按照房产原值计算缴纳房产税。因此，出租方是提供免租期还是降低月租金，需要做适当筹划。

　　关于一次性收取租金，是一次性缴纳房产税，还是租赁期内分期缴纳房产税，各地税务机关要求不完全一样，需要关注当地政策。

　　四、印花税方面

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。印花税属于行为税，与签合同行为、合同金额有关，与免租期无关。

　　前述案例，应该按照按不含税租赁金额30万元和千分之一的税率计算缴纳印花税。

　　五、城镇土地使用税方面

　　根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字〔1988〕第15号)第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此，不论是否有免租期，出租方都需要缴纳城镇土地使用税。

　　六、会计处理方面

　　会计处理上，按照权责发生制的要求，对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

　　来源：建筑财税频道   作者：李志远整理

不动产免租期的相关税务分析

　　本篇文章将以案例的形式为大家展现。

　　案例：甲公司(一般纳税人)持有一栋写字楼，房产原值为2000万，合同约定将该房产于2020年6月-2021年12月租给乙公司，月租金为5万元，并约定，2020年6-8月为免租期，全部租金80万于2020年9月初一次性支付(不含增值税)。

　　当地政府规定的房产余值扣除比例为30%。

　　一、增值税相关

　　1.增值税销售额的认定

　　《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

　　免租期不属于增值税视同销售范围，无需按视同销售缴纳增值税。

　　2.增值税纳税义务发生时间

　　《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)第四十五条及《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)第二条：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　本案例中免租期2020年6-8月无需缴纳增值税，增值税纳税义务发生时间为2020年9月初收到预收款80万时，按照9%增值税税率申报缴纳增值税。

　　应交增值税=80*9%=7.2万

　　二、企业所得税相关

　　1.企业所得税收入额的认定

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　免租期对于所得税同样不属于视同销售范围，无需按视同销售确认企业所得税收入。

　　2.纳税义务发生时间

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条：关于租金收入确认问题，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　本案例中免租期2020年6-8月无需按视同销售确认所得税收入，企业所得税收入2020年与2021年分别为：

　　2020年所得税收入=5*4=20万

　　2021年所得税收入=5*12=60万

　　三、房产税相关

　　房产税计税依据的认定

　　《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条：关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　本案例中甲公司应交房产税金额为：

　　免租期2020年1-8月需缴纳房产税=2000*(1-30%)/12*8*1.2%=11.2万

　　2020年9-12月需缴纳房产税=(5*4)*12%=2.4万

　　2021年需缴纳房产税=(5*12)*12%=7.2万

　　2020年与2021年共需缴纳房产税金额=11.2+2.4+7.2=20.8万

　　思考：在这个案例中，我们看到虽然2020年6月-8月租赁出去了，但是没有收租金，出租房却要按照房产原值缴纳房产税，从业务实质来看，出租房收取的80万就是租赁19个月的租金，如果租赁合同签订租赁期间为2020年6月-2021年12月，租金80万，此时甲公司应交房产税金额为：

　　2020年1月-5月需缴纳房产税=2000*(1-30%)/12*5*1.2%=7万

　　2020年6月-2021年12月需缴纳房产税=80*12%=9.6万

　　2020年与2021年共需缴纳房产税金额=7+9.6=15.6万

　　在该方式下租金收入未发生变化，但比约定免租期方式少纳房产税：20.8-15.6=5.2万

　　实际业务中，各公司需要根据自己实际情况选择约定免租期还是将免租期纳入租赁期，签订期间租金。

　　四、印花税相关

　　印花税计税依据的认定及纳税义务发生时间

　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)，印花税自应纳税凭证书立时，由立合同人按租赁金额的千分之一贴花。

　　由于印花税属于行为税的本质，其缴纳不受免租期的影响。

　　本案例中甲及乙公司均应交印花税金额=80*0.1%=0.8万

　　来源：中税中兴      作者：石冰懿

　　2019年9月的解析——

案例解析免租期的涉税处理

　　甲公司是增值税小规模纳税人，2019年12月份一次性预收商铺2020年度租金120万元（每月10万元，假设为不含税价），并在合同中约定12月份为免租期，该部分商铺原值350万。房产税按房产原值70%进行折算。分析该业务的增值税、房产税和企业所得税和其他税费的处理。

　　一、增值税

　　（一）根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务，因此2019年12月免收的租金不需要缴纳增值税。

　　（二）根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此甲公司应于2019年12月确认增值税销售收入120万元。

　　联想：假设本案例的甲公司换成其他个人出租房产，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定，自然人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

　　二、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期，因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。

　　该公司收取的2020年全年的租金收入可以在收取租金时2019年12月确认，也可以根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，……如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，在2020年确认收入120万元。

　　三、房产税

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此，案例中甲公司出租房屋，免租期2019年12月的房产税，按照房产原值减除30%后的余额，按1.2%征收，小规模纳税人可以减半征收2019年12月应缴纳房产税3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；2020年全年应缴纳房产税1200000×12%×50%=72000元；合计应缴纳房产税73225元。

　　假设本案例换一种合同签订方式，甲公司与承租方约定2019年12月到2020年12月一共13个月的房租为120万元，合计应缴纳房产税1200000×12%×50%=72000元<约定免租期应缴纳房产税73225元，可见约定免租期并不一定能够节税。

　　四、土地使用税

　　根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（国税地字〔1988〕第15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。甲企业需要缴纳城镇土地使用税，应纳税额=每平方米土地年税额÷12×占地面积，根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条规定，增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。

　　五、其他税费

　　城镇土地使用税没有免税规定；印花税与免租期无关，印花税是按照租赁金额的千分之一贴花，应纳税凭证是财产租赁合同，除非免租期另行签订合同，不然视为同一合同。城建税和两附加的计税依据是实际缴纳的消费税、增值税额，免租期增值税免，城建税和两附加也免。

　　来源：小颖言税  作者：严颖

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